PWON : Wonderfull Company Yang Masih Tertidur
Artikel ini merupakan INSIGHT Premium dari Stock Guide ID.
Jika berkenan boleh lo memberikan tip melalui link TIP Stock Guide ID
Nantikan INSIGHT Premium lainnya ya
=====
Pandemi covid 19 benar-benar menyerang hampir semua perusahaan yang ada di bursa.
Memang ada beberapa perusahaan yang justru bisa mendulang cuan dari adanya pandemi ini.
Namun bagi PWON (PT Pakuwon Jati Tbk), pandemi benar-benar menghantam kinerja perusahaan dan kinerja saham.
Untuk kinerja sahamnya? Sepertinya wonderfull company ini masih senang untuk tidur lebih lama.
A. PROFIL
Pakuwon Jati Tbk adalah perusahaan yang bergerak di bidang pusat perbelanjaan, pusat perkantoran, hotel, dan realestat. Perusahaan merupakan pelopor konsep superblok di Indonesia, yaitu pengembangan properti terintegrasi berskala besar pada mall, kantor, kondominium dan hotel.
Kegiatan usaha perusahaan secara umum terdiri atas divisi komersial yang meliputi segmen persewaan pusat perbelanjaan ritel, perkantoran, dan apartemen servis; divisi hospitality berupa hotel; serta divisi residensial yang terdiri atas pengembangan hunian vertikal (high-rise) maupun horisontal (landed).
B. BERITA
Segmen bisnis mall PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) berhasil mencatatkan kinerja positif selama tahun 2022 ini. Perusahaan mencatat pendapatan dari mall tumbuh 29% yoy, dari sebelumnya Rp 464 miliar menjadi Rp 600 miliar hingga kuartal pertama tahun ini.
Pakuwon Jati sudah menyiapkan sejumlah strategi untuk memaksimalkan segmen bisnis mall tahun ini di antaranya
- mengisi mall dengan tenant-tenant baru,
- mengadakan berbagai event,
- memanfaatkan teknologi digital untuk mendukung pengembangan usaha salah satunya dengan meluncurkan aplikasi Pakuwon Lifestyle.
Tak hanya itu, di tahun 2022 ini PWON juga melakukan renovasi mall, seperti Mall Pakuwon yang berlokasi di Yogyakarta.
Adapun, mengutip catatan Kontan.co.id sebelumnya, PWON mengalokasikan belanja modal atau capital expenditure (Capex) total Rp 2,9 triliun tahun ini.
Anggaran capex Rp 2,9 triliun tersebut akan dipakai selain untuk renovasi dua mall di Yogyakarta dan Solo, juga sebagai modal konstruksi proyek Pakuwon Mall Bekasi, Pakuwon City Mall Extension, serta rencana pembelian tanah beserta peluang akuisisi operating asset lainnya.
====
PWON meraih marketing sales senilai Rp 1,43 triliun pada tahun 2021. Angka itu menggambarkan pertumbuhan sebanyak 43% secara tahunan, dan lebih tinggi 2% dari yang ditargetkan.
Manajemen PWON pun optimistis kenaikan penjualan properti bisa berlanjut di sepanjang tahun 2022. PWON menargetkan pendapatan pra-penjualan alias marketing sales bisa meningkat 28,57% menjadi Rp 1,8 triliun di tahun ini.
Analis Henan Putihrai Sekuritas Jono Syafei menilai target pertumbuhan PWON itu memungkinkan untuk dicapai, apalagi dengan adanya perpanjangan insentif properti.
C. ANALISA
Ada 3 hal yang menjadi sorotan dalam pembahasan kali ini yaitu
- kinerja perusahaan yang mencoba bangkit
- revenue yang aman
- harga sahamnya yang masih tidur panjang
1. Kinerja perusahaan yang mencoba bangkit
Kinerja perusahaan merupakan alasan yang paling logis yang bisa digunakan untuk naik turunnya harga saham.
Dan PWON sebenarnya mempunyai kinerja perusahaan yang istimewa, utamanya jika dilihat di tahun 2019.
Namun, begitu pandemi datang, kinerja saham PWON hancur berantakan.
Bagaimana tidak, bisnis utama PWON dari mall dan penyewaan perkantoran harus tutup dan hal ini langsung tercermin di EPS tahun 2020.
Bisa diperhatikan bahwa EPS tahun 2020 hancur jika dibanding tahun 2019. Walopun begitu ada yang menarik bahwa EPS PWON ternyata masih ada yaitu Rp 19.
Pertanyaan tentu saja muncul apakah memang murni dari bisnis atau dari pendapatan lain-lain?
Kita perlu cek LK tahunannya.
Dan ternyata memang sepintas terlihat kalo laba bersih PWON memang datang dari revenue, bukan dari pendapatan lain-lain atau menjual aset.
Di tahun 2020, PWON mampu menghasilkan pendapatan sebesar Rp 3.9 triliun dan menghasilkan laba bruto sebesar Rp 1.9 triliun.
Ada yang menarik jika kita melihat pendapatan dari PWON yaitu tentang pendapatan berulang PWON atau recurring income.
Tentu saja keunikan ini akan saya bahas tersendiri di poin no 2.
Kejutan diberikan oleh PWON terkait aksi korporasinya yaitu ketika dengan berani mengakuisisi mall terbesar di Solo dan Yogya di saat pandemi dengan uang cash internal. Berikut cuplikan beritanya
Direktur sekaligus Corporate Secretary Perseroan Pakuwon Jati Minarto menjelaskan bahwa proses akuisisi telah dilakukan pada Rabu (25/11/2020). Nilai transaksi dari proses ini mencapai Rp1,359 triliun dengan dua jenis aset yaitu pusat perbelanjaan Hartono Mall Yogyakarta dan Hotel Marriott Yogyakarta yang berada di Kabupaten Sleman, DIY, serta pusat perbelanjaan Hartono Solo Baru, yang berlokasi di Solo Baru, Sukoharjo.
Minarto mengungkapkan bahwa akuisisi ini dilakukan untuk mengembangkan wilayah usaha PWON di luar Surabaya dan Jakarta.
Sekadar informasi terkait mall yang dikelola oleh PWON
Sekarang saya ingin memberikan beberapa data kinerja PWON sejak tahun 2015 sebagai bahan perbandingan
Seperti yang terlihat di atas bahwa kinerja PWON tertinggi dicetak pada tahun 2019 dengan menghasilkan pendapatan Rp 7.202 triliun dan laba bersih tembus Rp 4.057 triliun.
Sedangkan untuk tahun 2022 (annualized) kinerjanya masih relatif sedang bertumbuh dan tentunya kita berharap untuk tahun 2022 seterusnya GPM kembali ke kisaran di atas 55%, NPM di atas 35% dan ROE tumbuh di atas 20%.
Kabar baiknya adalah untuk aset di tahun 2022 bertumbuh bahkan jika diperhatikan sejak tahun 2015 aset PWON terus naik.
Disisi lain untuk hutangnya relatif terjaga dan equity terus bertumbuh.
Melihat kondisi perusahaan yang sangat solid saya rasa hanya tinggal menunggu saja kinerja PWON untuk All Time High lagi.
Tahun 2021 cash PWOn berkurang cukup lumayan karena digunakan untuk akuisisi 2 mall.
2. Revenue yang aman
Bagi perusahaan properti pendapatan yang utama adalah dari menjual tanah atau menjual rumah.
Kelemahan dari konsep ini adalah emiten harus terus mencari tanah kemudian menjual atau membangun rumah baru kemudian dijual.
Untuk PWON berbeda karena PWON memiliki 2 lini bisnis yaitu properti dan penyewaan.
Penyewaan inilah yang membuat PWON memiliki pendapatan berulang atau recurring income dan konsep recurring income akan membuat laba lebih stabil dan relatif pasti.
Dan kabar baiknya adalah recurring income PWON mencapai di atas 50%.
Hal ini yang menjadi pembeda PWON dengan emiten properti lainnya.
Berikut revenue recurring income dari PWON
- Pendapatan sewa ruangan
- Pendapatan apartemen servis
- Pendapatan jasa pemeliharaan
- Pendapatan hotel
- Pendapatan usaha lainnya
Berikut revenue non recurring income dari PWON
- Penjualan kondominium dan kantor
- Penjualan tanah dan bangunan
Dari data di atas terlihat bahwa antara recurring income dan non recurring income sebenarnya relatif sama. Namun kembali kita menemukan hal yang menarik yaitu penjualan tanah dan bangunan yang naik turun.
Jika recurring income di bawah 50% maka kenaikannya ditunjang oleh penjualan tanah dan bangunan seperti di tahun 2018 dan tahun 2021.
Padahal sejumlah konsultan properti menyebutkan bahwa pasar properti tahun 2018 merupakan yang terendah sejak tahun 2013 dan diprediksi baru akan mulai merangkak naik di semester II 2019.
3. Harga sahamnya yang masih tidur panjang
Hal inilah yang membuat sebagian investor “ala-ala” enggan masuk ke saham PWON.
Jika dilihat sepintas kinerja saham PWON sideways bahkan cenderung turun.
Bahkan ada keunikan tersendiri yaitu harga tertinggi PWON terjadi tanggal 21 Juni 2019 di harga Rp 770 dan saat pandemi harganya turun hingga Rp 304 dan saat ini harganya hanya Rp 458.
Artinya rentang perubahan harganya sangat sempit.
Namun jika ditarik dari tahun 2005, maka PWON sudah menghasilkan return hingga 2445%.
Menurut saya harga PWON juga masih akan sideways lama, utamanya sebelum EPSnya mencapai tertinggi lagi seperti di tahun 2019.
Jika EPSnya sudah melampaui maka harganya tinggal mengikuti karena sekali lagi PWON menurut saya adalah wonderfull company.
Ada 3 hal yang menurut saya membuat harganya lebih memilih tidur dibanding bergerak lincah
1. Jumlah sahamnya lumayan banyak
Per tanggal 04 Juli 2022, jumlah pemegang saham PWON sebanyak 48.159.602.400 lembar / 48,16 M lembar.
Jelas imbasnya adalah untuk menaikkan harga saham harus memiliki modal yang besar atau paling tidak ada banyak investor yang sepakat untuk membeli harga saham PWON di atas harga jualnya.
Berikut data pemegang saham PWON dari bulan Januari 2022 hingga Mei 2022
Kombinasi antara jumlah sahamnya yang termasuk banyak, jumlah investornya yang juga banyak serta kinerjanya yang relatif bagus membuat harga sahamnya sideways (poin ini dibahas di poin 3)
2. Dividennya kecil
Fungsi utama dividen bagi investor selain sebagai uang tunggu adalah sebagai pengungkit agar harganya naik.
Biasanya jika dividen yang dibagikan besar maka harganya akan naik walopun setelah cumdate harganya akan turun lagi.
Berikut ini data dividen PWON dari tahun 1991. Ada catatan kalo PWON melakukan stock split tahun 2012 dengan rasio 1:4
Dengan harga terakhir yaitu Rp 458 dan dividen terakhir yaitu 7 hanya menghasilkan div yield sebesar 1.5%.
Namun kabar baiknya adalah trend dividen dari tahun 2012 terus meningkat dan PWON layak masuk sebagai dividen waiting investor.
Baca selengkapnya terkait dividen waiting investor Kamu Dividen Investing Atau Dividen Hunter? Atau Malah Dividen Waiting Investor
3. Kebanyakan diisi investor
Untuk poin no 3 ini hanya opini pribadi saya saja ya.
Karena kinerjanya yang bagus maka banyak orang yang menjadikan PWON sebagai saham long term.
D. KESIMPULAN
Harga : 458 (harga tanggal 01/07/2022)
EPS : 31 (annualized)
Book Value : 340 (annualized)
Harga Wajar : 487 (Graham Number)
MOS : –
PEG Ratio : –
PER : 14.88
PBV : 1.34
GPM : 51.89%
NPM : 28.35%
ROE : 9,04%
Kseimpulannya adalah
- PWON merupakan kombinasi sempurna sebagai wonderfull company yang masih undervalue dan layak dipegang hold forever alias cocok dijadikan sebagai value stock, growth stock, quality stock dan core stock
- Namun jika masuk ke PWON jangan berpikir untuk cuan secara instan layaknya masuk ke saham komoditas. Masuk PWON harus diniatkan sebagai saham hold forever
Sumber :
3. https://industri.kontan.co.id/
4. https://industri.kontan.co.id/
5. https://investasi.kontan.co.id/
