Review Saham PJAA 2023 : Langkah Di 2024, Potensi Dividen Yang Diharapkan Dan Risk Yang Muncul

Review Saham PJAA 2023 : Langkah Di 2024, Potensi Dividen Yang Diharapkan Dan Risk Yang Muncul

Halo teman-teman setia pembaca web Stock Guide ID

Artikel ini merupakan artikel premium pertama yang kami tulis dengan konsep membeli per artikel.

Trus mengapa harus membaca artikel tentang Review Saham PJAA ini?

Karena di dalam artikel ini akan ada :

  1. Pembahasan tentang laporan keuangan
  2. Insight apa yang bisa diambil dari Laporan Tahunan, Laporan Keuangan dan Public Expose
  3. Apa saja potensi PJAA di tahun 2024
  4. Apa risk PJAA
  5. Apa saja pertimbangan saham PJAA
  6. PDF laporan keuangan, laporan tahunan, materi public expose dan hasil public expose (dijamin tidak akan ribet download-download lagi)

Diharap dengan membaca lengkap artikel ini, para holder PJAA atau para investor yang ingin membeli PJAA sudah mengetahui langkah yang akan diambil baik itu untuk membeli saham PJAA, menambah porsi ataupun mau menjualnya.

Oh ya saya juga sertakan alasan-alasan kenapa harus membeli, kenapa harus mencicil dsb.

Berikut daftar isi selengkapnya

  1. Download Laporan
  2. Kenalan
  3. Struktur kepemilikan
  4. Laporan Keuangan Q4 2023
  5. Laporan Public Expose
  6. Annual Report
  7. Kinerja Saham
  8. Harga Wajar Saham
  9. Potensi
  10. Risk
  11. Kesimpulan
  12. Harga Beli/Jual

1. Download Laporan

Laporan Keuangan Q4 2023

Laporan Tahunan PJAA 2023

Materi Public Expose

Laporan Hasil Public Expose

2. Kenalan dengan PJAA

Ketika saya sedang googling ada pertanyaan tentang saham PJAA bergerak dibidang apa?

Nah agar kita sebagai investor tau tentang saham dan bisnis yang dimiliki oleh emiten maka tentu saja kita harus berkenalan dulu dengan emiten tersebut.

Berikut ini segmen usaha dari PJAA yang saya ambil dari materi public expose :

Jika dituliskan, segmen atau bidang usaha PJAA ini ada 6 yaitu :

1. Segmen pariwisata

Perseroan mengelola dan mengembangkan tempat wisata di kawasan Ancol, yaitu Taman dan Pantai, Dunia Fantasi, Atlantis Ancol, Samudra Ancol, Sea World Ancol, Ecopark Ancol, dan Pasar Seni Ancol.

2. Segmen properti

Perseroan mengelola dan mengembangkan kawasan hunian yang terletak di kawasan Ancol Barat dan Timur dengan konsep hunian real estate, yaitu Marina Coast Royal Residence, Marina Coast the Green, De’Cove, Apartemen Northland, Coasta Villa, Jaya Ancol Seafront, serta Town House Marina Ancol.

3. Segmen resor

Segmen resor menyediakan fasilitas penginapan nyaman dengan lingkungan yang menyenangkan yaitu

  • -Putri Duyung Ancol yang terdiri dari 130 kamar dan dibangun berjajar rapi di tepi pantai dengan mengusung konsep cottage;
  • Pulau Bidadari sebagai salah satu destinasi wisata di Kepulauan Seribu, yang memiliki 43 cottage; dan
  • Marina Ancol yang merupakan salah satu dermaga di kawasan Ancol Taman Impian yang berfungsi sebagai tempat berlabuh kapal pesiar berjenis speed boat maupun yacht.

4. Segmen kuliner

Produk usaha ini bukan sekedar menyediakan pelengkap kebutuhan kawasan, namun juga mengkreasi daya tarik untuk menjadikan Ancol sebagai destinasi wisata kuliner. Kuliner Ancol mengusung tema, konsep, dan pilihan menu yang bervariasi.

Dalam menjalankan segmen ini, selain bekerja sama dengan beberapa mitra, Perseroan juga secara mandiri mengelola beberapa restoran di Ancol Taman Impian seperti Kafe Hoax Ancol, Rempah Penyet, Mang Engking, Rumah Kayu, Talaga Sampireun, Jimbaran, Segarra, Bandar Djakarta, Seaside Suki, dan Le Bridge.

5. Meeting, Incentives, Conference & Exhibition (MICE)

Kegiatan usaha MICE dilakukan sejak tahun 2012. Kegiatan usaha ini dilakukan di Gedung Ecovention, Candi Bentar Convention Hall, dan ruang pertemuan outdoor di Pulau Tengah Ecopark Ancol, serta tersebar di seluruh unit rekreasi Ancol

6. Bidang Bisnis yang Dikelola secara Kemitraan

Ancol Beach City, yaitu satu-satunya Music Stadium di Ancol Taman Impian yang dikelola secara kemitraan oleh Perseroan dan PT Wahana Agung Indonesia Propertindo (WAIP).

Gondola, dikelola secara kemitraan oleh Perseroan dan PT Karsa Surya Indonusa yang hingga saat ini telah memiliki 37 gondola dengan panjang lintasan mencapai 2,4 km dan terbentang dari Pantai Festival hingga sentra parkir tengah (Gondola). Wahana ini terletak berdekatan dengan Atlantis Ancol, Samudra Ancol, dan Taman Lumba-Lumba.

Dengan kita mengetahui segmen PJAA diharapkan akan mempermudah kita untuk mengikuti arah bisnis dari PJAA sendiri.

Kabar gembiranya adalah nanti akan saya sampaikan apa sih arah bisnis dari PJAA ini di tahun 2024

3. Struktur kepemilikan

Setelah membahas tentang segmen usaha, kita akan membahas tentang struktur kepemilikan dan juga nantinya kita akan mengetahui siapa pengendali dari bisnis PJAA, apakah PJAA murni atau dikerjakan oleh anak usaha.

Hal ini penting diketahui karena agar tidak salah langkah.

Dulu pernah ada emiten ABMM yang cukup rame di forum-forum karena ternyata bisnis utamanya dikerjakan oleh anak usaha yang anak usahanya tersebut hanya dimiliki 50%.

Yuk langsung masuk ke PJAA.

Perseroan ternyata hanya mengelola bisnis properti. Untuk pariwisata dikerjakan oleh anak usaha yaitu TIJA (PT Taman Impian Jaya Ancol). Untungnya TIJA ini dimiliki oleh PJAA 99%.

Segmen usaha yang dilaksanakan oleh TIJA yaitu Ancol Taman Impian: Taman dan Pantai, Dufan Ancol, Sea World Ancol, Samudra Ancol , Atlantis Ancol, Ecopark Ancol, Putri Duyung Ancol.

Trus perseroan memegang apa donk?

Perseroan mengelola segmen real estate melalui kegiatan pembangunan, penjualan, dan penyewaan properti. Segmen ini telah diakui sebagai pengembang properti terkemuka dan telah meluncurkan beragam properti mewah, berkualitas, dan eksklusif di Indonesia. Hingga saat ini, produk dari segmen ini, antara lain Marina Coast Royal Residence, Marina Coast the Green, De’Cove, Apartemen Northland, Coasta Villa, dan Jaya Ancol Seafront.

Sebenarnya apa sih manfaat kita mengetahui tentang siapa yang mengelola bisnisnya? Kita tidak gagap ketika misal PJAA mendapatkan revenue besar tetapi dividennya kecil. Dulu ABMM mendapat dividen kecil karena ternyata yang beroperasi sebagai perusahaan tambang adalah anak usahanya dimana anak usahanya ini hanya dimiliki oleh ABMM 50%. Baca selengkapnya ABMM Q1 2022 : Siap-Siap Dengan Non Pengendali Dan Masa Depan.

Selain itu dengan kita tau siapa operatornya diharapkan kita bisa memantau gerak gerik anak usahanya. Jangan sampai anak usahanya sukses tapi tidak ngasih dividen ke perseroan atau ngasih dividen ke perseroan tapi oleh perseroan dividen itu tidak disetor ke investor. Kan namanya amsyong ya.

Ada kok perusahaan tambang yang bisnisnya moncer tapi gara-gara induknya atau perseroannya aneh-aneh kita-kita sebagai investor tidak pernah kecipratan manisnya dividen,

Nah sekarang yuk diintip siapa pemilik dari PJAA.

Berikut ini rincian kepemilikan dan jumlah saham yang dimiliki :

  1. Pemerintah DKI 1.151.999.999 = 72%
  2. PT Pembangunan Jaya 288.099.999 = 18.01%
  3. Masyarakat 159.900.000 = 9.99%

Apa manfaat kita mengetahui kepemilikan saham ini? Besar kemungkinan karena masyarakat hanya 10% maka saham PJAA tidak akan likudi. Simak artikel tentang saham likuid dan tidak likuid Saham Likuid Dan Non Likuid Yang Perlu Dipahami Serta 4 Tips Memilih Saham Non Likuid

4. Laporan Keuangan Q4 2023

  • Kas TURUN dari Rp 506 miliar menjadi Rp 411.4 miliar
  • Aset TURUN dari Rp 3.8 triliun menjadi Rp 3.7 triliun

Kas menjadi penyumbang aset no 2 terbesar setelah aset tetap. Penurunan kas disebabkan pembayaran hutang bank jangka pendek.

  • Liabilitas TURUN dari Rp 2.3 triliun menjadi Rp 2. triliun

Penurunan liabilitas karena adanya pembayaran hutang bank jangka pendek. Namun PJAA masih mempunyai hutang bank jangka panjang sebesar Rp 617.1 miliar

  • Ekuitas NAIK dari Rp 1.5 triliun menjadi Rp 1.6 triliun
  • Penjualan NAIK sebesar 32.9% dari Rp 957.8 miliar menjadi Rp 1.2 triliun.

Berikut detailnya

Miliar RupiahQ4 2023Q4 2022%
BALANCED
Cash411.4506.0(18.70)
Aset Lancar519.2564.0(7.94)
Aset Tidak Lancar3,224.13,328.1(3.12)
Total Asset3,743.33,892.1(3.82)
S.T.Borrowing697.9935.6(25.41)
L.T.Borrowing1,377.21,396.2(1.36)
Total Debt2,075.12,331.8(11.01)
Total Equity1,668.21,560.36.92
Equity Pengendali1,647.11,545.96.55
Lembar Saham1.51.5
INCOME STATEMENT
Revenue1,273.8957.832.99
COGS576.8413.839.39
Laba Kotor697.0544.028.13
Laba Usaha447.2291.953.20
Laba Bersih235.1154.252.46
RATIO
Harga96068041.18
Deviden*0.029.0-100.00
Div Yield0.004.26-100.00
EPS*15710352.46
BVPS109810316.55
PER*6.17-7.40
PBV0.90.732.50
ROA*6.34.058.52
ROE*14.19.942.60
GPM54.756.8-3.66
OPM35.130.515.20
NPM18.516.114.64
Graham Number19681544
MOS51.2255.96
* Annualised

Berikut detail rinciannya

Yang menarik adalah pendapatan dari segmen penyewaan kios, lahan dan gedung lebih banyak dibanding pendapatan dari hotel dan restoran. Penyewaan kios Rp 135 miliar sedangkan hotel dan restoran hanya Rp 88.9 miliar

  • Beban pokok pendapatan NAIK dari Rp 413.8 miliar menjadi Rp 576.8 miliar. Pemakaian bahan baku turun dari Rp 516.4 miliar menjadi Rp 452.3 miliar.
  • Laba kotor NAIK dari Rp 544 miliar menjadi Rp 696.9 miliar
  • Laba bersih NAIK 52.4% dari Rp 154.2 miliar menjadi Rp 235.1 miliar atau dari EPS 96 menjadi 147

Yang menjadi penggerus laba adalah beban umum dan administrasi yang mencapai Rp 250.2 miliar dari laba kotor Rp 696.9 miliar. Artinya PJAA ini membutuhkan pegawai dengan jumlah yang cukup banyak.

Untuk bebabn poko terpendapatan terbesar disumbang oleh Penyusutan dan Amortisasi sebesar Rp 114 miliar.

5. Laporan Public Expose

Ada 1 hal yang bisa disimak dari laporan public expose yaitu terkait obligasi.

Sekadar informasi bahwa PJAA masih memiliki hutang obligasi yang akan jatuh tempo di Bulan Februari 2024 sebesar Rp 149.5miliar dan PJAA berencana melunasi menggunakan kas internal atau menggunakan fasilitas Bank DKI.

Terkait pertanyaan apakah Perseroan memiliki rencana obligasi lagi, saat ini manajemen sedang mengkaji untuk opsi menerbitkan obligasi di tahun 2024 menimbang posisi obligasi setelah pelunasan obligasi bulan Februari tahun 2024 maka hanya tersisa satu obligasi Perseroan senilai 65,4 Miliar.

6. Annual Report

Dalam annual report ada beberapa hal yang menurut kami menarik yaitu :

1. Fokus PJAA di tahun 2024

Dalam annual report disebutkan bahwa Perseroan diharapkan tidak hanya mendorong segmen pariwisata secara berkelanjutan, namun juga turut mendorong performa kinerja segmen properti dan resort sebagai lini bisnis yang inovatif dengan pengembangan lahan melalui reklamasi untuk kegiatan pengembangan properti dan rekreasi dengan tujuan meningkatkan recurring income yang baru dan lebih signifikan.

Disini artinya kita bisa memantau sepak terjang PJAA terkait bisnis propertinya.

2. Strategi PJAA di tahun 2024

Strategi pengembangan usaha yang dilakukan Perseroan dalam rangka mencapai target usaha di tahun 2024, meliputi:

1. Peningkatan branding dan customer experience journey melalui pendekatan omnichannel;

2. Pricing strategy menggunakan artificial intelligence (AI) untuk menganalisis data pelanggan, seperti preferensi, perilaku pembelian, dan respons terhadap promosi, untuk menentukan harga optimal yang dapat meningkatkan penjualan dan kepuasan pelanggan;

Langkah no 2 ini salah satunya menggunakan Adopsi Dynamic Pricing Strategy juga menjadi langkah penting, dengan meningkatkan kemungkinan penetapan harga yang lebih fleksibel berdasarkan permintaan dan kondisi pasar.

Perseroan juga senantiasa merumuskan kebijakan strategis yang berfokus pada peningkatan kinerja operasional dan keuangan, dengan target pasar utama adalah konsumen dalam negeri, terutama di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), yang menyumbang sekitar 70% dari total pasar.

3. Diversifikasi usaha dalam rangka peningkatan recurring income yang baru;

4. Peningkatan inovasi dan produktivitas melalui digitalisasi teknologi;

5. Penguatan struktur permodalan perseroan untuk pertumbuhan yang berkelanjutan; serta

6. Penguatan organisasi melalui pengembangan karyawan dan pengelolaan talenta. 

7. Kinerja Saham

Jika menelisik kinerja saham PJAA dalam 1 tahun terakhir sudah ada kenaikan 37% seperti dalam gambar di bawah ini.

Namun dengan potensi kinerja di tahun 2024 bisa saja harganya akan naik lagi dengan target awal di harga Rp 1400 atau seperti di tahun 2019. Apakah PJAA akan naik lagi hingga Rp 2800 seperti tahun 2015? Bisa saja tetapi sepertinya tidak untuk saat ini.

8. Harga Wajar Saham PJAA

Jika menggunakan EPS 157 dan Book Value 1098 maka harga wajar saham PJAA menurut Graham Number sebesar 1968 berbanding dengan harga sekarang Rp 965.

Artinya PJAA masih undervalue dengan harga psikologis Rp 1000.

Sekadar informasi bahwa all time high PJAA di tahun 2015 kisaran Rp 2800 yang artinya potensi upside dari harga sekarang masih 100% lebih.

Sekadar informasi untuk revenue PJAA di tahun 2015 sebesar Rp 1.1 triliun dengan laba bersih Rp 290.8 miliar.

9. Potensi

Kami menilai bahwa potensi kinerja PJAA ke depan masih terbuka lebar dan akan didorong oleh 3 faktor kinerja perusahaan dan ditambah 1 faktor kinerja saham:

1) Kelanjutan pemulihan jumlah pengunjung

Pada tahun 2024, sektor pariwisata diperkirakan akan mendapatkan dorongan positif, sejalan dengan proyeksi United National World Tourism Organization (UNWTO) yang memperkirakan pencapaian sektor pariwisata dapat mencapai 100% dari level tahun 2019 (kondisi sebelum pandemi) dalam skenario optimis.

Jika jumlah pengunjung naik sama dengan tahun 2019 maka hampir bisa dipastikan kinerja meningkat

2) Potensi pertumbuhan margin dari normalisasi rata-rata harga jual (ASP) tiket dan strategi dynamic pricing. Sumber Stockbit 

3) Penambahan pemasukan dari recurring income sektor properti.

4) Kenaikan kinerja saham

Saham PJAA salah satu saham sektor pariwisata memiliki sejarah pergerakan harga yang menarik, terutama sebelum pandemi Covid-19.

Harga saham PJAA sebelum pandemi covid-19 menyentuh level harga Rp1.400/lembar saham di tahun 2019. Kemudian di tahun 2016-2017 sempat menyentuh level harga Rp2.000/lembar saham dan di tahun 2015 menyentuh all time high nya di level harga Rp2.800an/lembar saham.

Apabila kita lihat secara histori jika dibandingkan dengan harga saat ini masih ada potensi kenaikan yang cukup bagus. Saat artikel ini ditulis harga saham PJAA ditutup di harga Rp960/lembar saham.  Sumber theinvestor.id

Selain valuasi yang menarik, PJAA juga berpotensi menjadi emiten dengan dividend yield tinggi ke depannya.

Sebagai gambaran, jika laba bersih PJAA kembali pada level 2019 dan perseroan membagikan dividen dengan payout ratio sekitar 30–44% seperti pada 2014–2022 (mengecualikan tahun buku 2019–2021 yang tidak membagikan dividen akibat pandemi), maka PJAA berpotensi membagikan dividen sebesar Rp41,25–63,25/saham. Angka ini merepresentasikan dividend yield kisaran 5% dari harga saham saat ini di Rp9600/saham. Sumber Stockbit 

Berikut ini tabel proyeksi PJAA di tahun 2024

Target yang disusun berdasarkan kinerja Ancol per September 2023 tersebut di antaranya pendapatan usaha sebesar Rp1.400.095 juta atau 109,91% dibanding pencapaian tahun 2023.

Adapun laba bersih tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk ditargetkan mencapai Rp217.448 juta atau 92,46% dibanding pencapaian tahun 2023.

Untuk mencapai target-target di atas, kebijakan strategis yang ditetapkan Ancol adalah pengembangan usaha kuliner, revitalisasi cottage Putri Duyung Ancol dan Sentral Parkir.

Strategi pengembangan usaha yang dilakukan Perseroan dalam rangka mencapai target usaha di tahun 2024, meliputi:

1. Peningkatan branding dan customer experience journey melalui pendekatan omnichannel;

2. Pricing strategy menggunakan artificial intelligence (AI) untuk menganalisis data pelanggan, seperti preferensi, perilaku pembelian, dan respons terhadap promosi, untuk menentukan harga optimal yang dapat meningkatkan penjualan dan kepuasan pelanggan;

3. Diversifikasi usaha dalam rangka peningkatan recurring income yang baru;

4. Peningkatan inovasi dan produktivitas melalui digitalisasi teknologi;

5. Penguatan struktur permodalan perseroan untuk pertumbuhan yang berkelanjutan; serta

6. Penguatan organisasi melalui pengembangan karyawan dan pengelolaan talenta.

10. Risk

Jika melihat data berikut sebenarnya bisa disimpulkan bahwa PJAA tumbuh namun tidak besar-besar banget.

Tahun 2017 revenue Rp 1.2 Triliun dan di tahun 2013 revenue Rp 1.3 triliun.

Untuk laba bersih tahun 2017 sebesar Rp 220 miliar dan di tahun 2023 sebesar Rp 235 miliar.

Untuk tahun 2015 dimana PJAA mencapai harga tertingginya memiliki revenue Rp 1.1 triliun dengan laba bersih Rp 290 miliar.

Proyeksi laba bersih PJAA tahun 2024 yang turun menjadi Rp 217.4 miliar dibanding tahun ini yang mencapai Rp 235 miliar juga harus menjadi perhatian.

11. Kesimpulan

Value : Ya

Growth : Tidak

Dividen : Ya

Dengan dividen interim Rp 29 dan potensi dividen yang dihasilkan bisa saja dividen PJAA mencapai yield 5% dengan catatan kita membeli di harga sebelum Rp 1000.

Dan jika PJAA bisa menambah revenue dan laba bersihnya kita bisa berharap dividen yang dibagikan di tahun 2024 ini bisa menyentuh Rp 50 seperti terakhir di tahun 2019 sebesar Rp 53 atau div yield 5%.

Core : Ya

Kinerja stabil dengan kecenderungan meningkat serta dibawah kendali pemerintah jelas menjadi pertahanan bagi kinerja PJAA sehingga layak masuk ke core stock.

12. Harga Beli/Jual PJAA

Harga saat ini di Rp 960 sudah relatif undervalue. Kinerja perusahaan yang cenderung meningkat bisa menjadi opsi untuk kita masukkan ke watchlist.

Apakah bisa langsung buy? saya mending wait n see saja atau enaknya seperti ini

  1. Pastikan tidak ada saham yang benar-benar istimewa
  2. Jika tidak ada yang benar-benar istimewa, saham PJAA bisa dibuy dengan catatan
  3. Jika ingin mencicil WAJIB membeli dibawah Rp 1000
  4. Atau lebih dari Rp 1000 jika potensi dividennya di atas 5%
(Visited 177 times, 1 visits today)

Leave a Reply